ข่าว

วิดีโอ

ที่ดินภูเก็ตทำเลทอง ไร่ละ 250 ล้าน อยู่ที่ป่าตอง

“นักลงทุนต่างชาติ” เข้ามาเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กว้านซื้อ “ที่ดิน” ใน จ.ภูเก็ต ซึ่งอาจมีปัญหามีทั้งที่ดินบุกรุกพื้นที่ป่าไม้ หรือที่ดินบางแปลงอยู่ในลักษณะพื้นที่ลาดเชิงเขา และเนินเขาลาดชัน ไม่สามารถออกเป็น “โฉนด” ได้ด้วยซ้ำ แต่กลับมีการซื้อขายครอบครองสิทธิ์มากมาย...

ยิ่งมีทำเลมองเห็นวิวทะเล 360 องศา...ติดชายหาดมากเท่าไร...ยิ่งเป็นที่ต้องการมากเท่านั้น มีราคาซื้อขายกันสูงลิ่ว เพราะปัจจัยการท่องเที่ยวภูเก็ตที่ยังได้รับความนิยม มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางมาเพิ่มทุกปี

กลายเป็นจุดขาย “ที่ดินภูเก็ต” เป็นที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุน หรืออยู่อาศัยเอง จัดทำคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร โรงแรม ร้านอาหาร ผุดขึ้นมาตอบโจทย์นักท่องเที่ยวนี้...

การสำรวจราคาที่ดินครั้งนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ข้อมูลว่า ต้องยอมรับว่า “ทะเลภูเก็ต” มีทิวทัศน์สวยงามอันดับต้นของโลก ดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติ มาเยี่ยมเยือนที่เกาะนี้ปีละหลายล้านคน

ส่งผลให้ตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่อง

แม้ว่าราคาที่ดินจะขยับตัวเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัวทุกปี แต่ก็ยังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนต่างชาติในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม ร้านอาหาร หรือสร้างที่อยู่อาศัยเองของกลุ่มคนรวย...

ในปี 2562 จ.ภูเก็ต กลายเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหญ่เป็นอันดับที่ 4 ของประเทศไทย มีหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัย 6,500 หน่วย มูลค่า 30,000 ล้านบาท อัตราการขาย 6.9 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือน แสดงว่าโครงการหนึ่งสามารถเฉลี่ยการขายได้หมดภายในเวลา 15 เดือนเท่านั้น

หากมาดู...ผลสำรวจคณะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ในเดือน มิ.ย. 2561 ราคาที่ดินในพื้นที่ จ.ภูเก็ต บริเวณหาดป่าตอง อ.กระทู้ เพิ่มขึ้นเป็นไร่ละ 250 ล้านบาท

หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 625,000 บาท หรือตารางเมตรละ 156,250 บาท

ตอนนี้ที่ดินว่างเปล่าติดชายหาดป่าตองถือว่าเป็นที่ดินแพงที่สุด ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวติดชายหาดทะเล และเป็นที่ต้องการของนักลงทุนที่สุด แต่ยังไม่มีพื้นที่หลงเหลือให้ซื้อขายกันแล้ว

รองลงมา...คือ บริเวณชายหาดกะรนไร่ละ 70 ล้านบาท และชายหาดกมลา และชายหาดกะตะ ไร่ละ 50 ล้านบาท หากมีการเปรียบเทียบกับราคาที่ดินนี้...ยังถือว่ามีราคาถูกกว่า...ย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต กรุงเทพฯ ที่สูงถึง 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา แต่อาจมีราคาเสนอขายถึงไร่ละ 400 ล้านบาท

ทว่า...ยังมีราคาที่ดินถูกที่สุดตามหาดต่างๆใน จ.ภูเก็ต ที่มีราคาถูกลงมาอีกนิดหนึ่ง อาทิ อ่าวมะพร้าว และอ่าวสะปํา มีมูลค่าประมาณ 12 ล้านบาทต่อไร่ หรือตารางวาละ 30,000 บาท ถัดจากนั้นก็แถวอ่าวกุ้ง และอ่าวปอ มูลค่าประมาณ 17 ล้านบาทต่อไร่ หรือเท่ากับตารางวาละ 42,500 บาท

ความน่าสนใจคือที่ดินมีราคาแตกต่างกันราวฟ้ากับเหวถึงประมาณ 21 เท่า เมื่อเทียบระหว่างสูงสุดที่ป่าตอง 250 ล้านบาทต่อไร่ และต่ำสุดที่อ่าวมะพร้าว และอ่าวสะปําอยู่ที่ 12 ล้านบาทต่อไร่เท่านั้น

หากเปรียบเทียบกับกรมธนารักษ์ มีการประเมินไว้สูงสุด 200,000 บาทต่อตารางวา ถนนทวีวงศ์ ใน อ.กระทู้ แสดงว่า...ราคาตลาดในพื้นที่นี้สูงกว่าราคาราชการ 3 เท่า หากเทียบกับในเขต อ.เมืองภูเก็ต ราคาที่ดินตามราคาราชการที่แพงที่สุด ถนนระนอง ถนนเยาวราช และถนนรัษฎา มีราคาสูงสุดที่ตารางวาละเพียง 155,000 บาท

ถ้าย้อนการสำรวจก่อนหน้านี้...ในปี 2547-2561 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ แถวอ่าวกุ้ง ราคาเพิ่มขึ้น 580% หรือเพิ่มขึ้นปีละ 15.9% รองลงมาคือ แถวหาดป่าตอง ราคาเพิ่มขึ้น 525% หรือปีละ 15.1% อ่าวมะพร้าว มีราคาไร่ละ 12 ล้านบาท แต่มีอัตราเพิ่มในรอบ 14 ปีถึง 14.8%

ส่วนราคาที่ดินเพิ่มน้อยสุด ได้แก่ หาดกะรน หาดสุรินทร์ หาดราไวย์ หาดสิเหร่ และอ่าวสะปํา ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 250%-300% หรือเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10.1%-11.3% ที่ดินติดทะเลราคาเพิ่มขึ้นราว 3 เท่าตัว เพราะเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญที่สุดของประเทศไทย

ปัจจุบัน “นักธุรกิจ” เข้ามาลงทุนในพื้นที่ จ.ภูเก็ต ประเภทอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด อาทิ นักธุรกิจชาวจีน และสิงคโปร์ “เปิดบริษัท” ในรูปแบบถือหุ้น 100 เปอร์เซ็นต์ แต่ใช้วิธีหลีกเลี่ยงกฎหมายด้วยการให้ “คนไทยเป็นนอมินี” ถือหุ้นลม 51 เปอร์เซ็นต์ และต่างชาติถือหุ้น 49 เปอร์เซ็นต์ จดทะเบียนตั้งบริษัทถูกต้องทุกประการ

เบื้องหลังการตั้งบริษัทนี้...มีการทำสัญญากู้ยืมเงิน ระหว่างผู้ถือหุ้นคนไทยนอมินี เพื่อป้องกันการหลบหนี หรือการโกง เปิดช่องเข้ามาทำธุรกิจในการขายความเป็นทรัพยากรธรรมชาติอันสวยงามของไทย “กอบโกยผลกำไรกลับประเทศ” ทั้งธุรกิจโรงแรม โรงแรมโฮสเทล ร้านอาหาร บริษัททัวร์

“กลายเป็นบริษัทคนไทย สัญชาติต่างชาติ ถูกต้องตามกฎหมาย ในสายตาคนภายนอก แต่กระบวนการใช้คนไทยเป็นนอมินี ไม่มีเงินลงทุนจริง ถือว่ารูปแบบฉ้อฉล ผิดกฎหมาย...พฤติกรรมนี้เกิดขึ้นมานาน มีอยู่ทั่วไปทุกพื้นที่จังหวัดแหล่งท่องเที่ยว และเจ้าหน้าที่ภาครัฐตรวจสอบ...จับกุมสั่งปรับกันบ่อยครั้ง” ดร.โสภณ ว่า

ปีนี้ภาค “การท่องเที่ยวไทย” โดยเฉพาะ จ.ภูเก็ต ค่อนข้างซบเซา แม้อยู่ในช่วงไฮซีซัน กลับมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาน้อยลง สถานประกอบการเงียบเหงา อัตราการเข้าพักโรงแรมต่างๆลดลงค่อนข้างมาก...

สาเหตุเพราะเศรษฐกิจโลก และนักท่องเที่ยวก็หันไปเที่ยวประเทศอื่นมากขึ้น เช่น นักท่องเที่ยวเกาหลี มา 3 ล้านคน เข้าประเทศไทย 1 ล้านคน ชาวไต้หวัน มา 1 ล้านคน เข้าประเทศไทย 4 แสนคน ส่วนที่ไม่เข้ามาเมืองไทย คือ กลุ่มประเภทกระเป๋าหนัก มีกำลังใช้จ่ายสูง ก็จะเบนเข็มเดินทางเข้าเวียดนาม...

หากมาดูนักท่องเที่ยวหลักมาเที่ยวเมืองไทย ตั้งแต่ ม.ค.- ก.ค.2562 ไล่เรียงกันไป...ชาวจีน 6.6 ล้านคน ...ประเทศยุโรป 3.9 ล้านคน ...มาเลเซีย 2.2 ล้านคน...สปป.ลาว เกาหลีใต้ อินเดีย ประเทศละ 1 ล้านคน

มีกระแสสะท้อนความจริงอีกว่า...นักท่องเที่ยวชาวจีนถือว่าเป็นกลุ่มหลักแต่กลับมีท่าทีลดลง เพราะภาวะเศรษฐกิจจีนชะลอตัวจากผลของสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน บวกกับค่าเงินบาทที่แข็งค่าเมื่อเทียบกับเงินหยวน ประกอบกับไม่มั่นใจในมาตรการความปลอดภัยทางทะเล...

ทั้งหมดเหล่านี้คาดการณ์ว่า “นักท่องเที่ยว” น่าจะลดลงกว่าปี 2561 เหมือนเคยเกิดขึ้นในปี 2557 ช่วงที่มีความขัดแย้งทางการเมือง จนนักท่องเที่ยวจาก 26 ล้านคน ลดลงเหลือ 24 ล้านคน

แน่นอนว่าเรื่องนี้...มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญปัจจัยลบหลายมิติ ทำให้นักลงทุนขาดความเชื่อมั่น อาจฉุดให้ตลาดลงทุนด้านนี้ชะลอตัว มีผลให้การซื้อขายที่ดิน...เกิดการแปรผันเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย ในที่ดินบางแปลงราคาอาจลดลงในช่วงนี้

ในอนาคต...ภาคการท่องเที่ยวน่าจะดีขึ้น เพราะรัฐบาลมีนโยบายสนับสนุน ทั้งด้านคมนาคมขนส่ง โครงข่ายการขนส่งทางราง การขนส่งทางทะเล และการขนส่งทางอากาศ สนับสนุนภูเก็ตให้เติบโตทางเศรษฐกิจยั่งยืน ที่มีแหล่งท่องเที่ยวแบรนด์เนมระดับโลก

ปัญหาน่าสนใจ...ด้วยราคาที่ดินที่แพงมหาศาลใน จ.ภูเก็ต ทำให้เกิดการบุกรุกกันมากมายาวนาน ทั้งบุกรุกพื้นที่ป่าไม้ พื้นที่อุทยานแห่งชาติ พื้นที่ป่าชายเลน โดยเฉพาะที่ดินบนเนินเขามองเห็นวิวทะเลบางแปลงเป็น ส.ค.1 บิน และ ส.ค.บวม ออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ถูกนำมาขายต่อๆกัน จะเป็นที่ดินที่ถูกนายทุนนำมาพัฒนาเป็นที่พักตากอากาศ โรงแรม และรีสอร์ตมากมาย ทำให้การตีราคาหรือทำสัญญาต้องตรวจการซื้อขายให้ชัดเจน

ยิ่งที่ดินสูง?...มองเห็นวิวรอบทิศทาง...มีราคาสูงเท่าไหร่ ยิ่งมีโอกาสเสี่ยงโดนยึด เพราะอาจเจอ “แจ็กพอต” ไปเจอที่ดินออกเอกสารสิทธิโดยไม่ชอบ ก่อนทำสัญญาซื้อขายต้องตรวจสอบปัญหาทับซ้อนกับหลายหน่วยงาน...จะปลอดภัยที่สุด

“นักลงทุนต่างชาติ” เข้ามาเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กว้านซื้อ “ที่ดิน” ใน จ.ภูเก็ต ซึ่งอาจมีปัญหามีทั้งที่ดินบุกรุกพื้นที่ป่าไม้ หรือที่ดินบางแปลงอยู่ในลักษณะพื้นที่ลาดเชิงเขา 10 ก.ย. 2562 10:47 10 ก.ย. 2562 11:28 ไทยรัฐ